住宅ローン減税・控除2012年版

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政府・財務省が景気浮揚の一環として策定した住宅ローン減税が、住宅購入希望者の注目を集めています。

これを受けて、各金融機関用等のサイトでは、これまでの住宅ローン返済シミュレーションに加え、住宅ローン減税シミュレーションも登場しています。

この住宅ローン減税シミュレーション住宅ローン控除計算を行う場合はは、 住居年度を選択し、指定機関のお墨付きをもらった認定長期優良住宅や一般住宅等の別をフォーマットに入力して行きます。

更に、住宅ローン設定のローン開始年月を設定します。

これにより控除の最大金額が算出されます。

所得税，や住民税控除が開始された２０１０年度からでは住民税の一部で支払った額が、控除の最大金額を限度として算出されます。

これらの住宅ローン減税シミュレーションでは、控除対象の要件は考慮されておらず 実際の住宅ローン減税の減税要件には、所得要件（年収3000万以下）、借入金の償還期間（10年以上）、築年数，床面積などの条件があるので注意してください。

また、２００７．２００８年度に入居した方は、10年・15年の2種類の減税期間を選択することができます．

住宅ローン控除は，住宅ローンの年末時点の借入残高に応じて行われ、 毎月返済をしていくので、当然年末の残高も徐々に減っていきます。

そこで、還付される金額を計算するには，住宅ローンを細かくシミュレーションする必要があります。

住宅ローン控除とは、金融機関などから返済期間10年以上の住宅ローンを利用して、マイホームを新築、購入、増改築等した場合に、所得額が控除され所得税が減税される税制措置です。

正式には「住宅借入金等特別控除」といい、実際に居住を開始した年から10年間は、居住の用に供した年に応じて所定の額が所得税から差し引かれ、払いすぎた所得税は、還付される制度です。

適用条件はいくつかありますが、条件を充たし、確定申告を行えば、所得税住宅ローン控除を受けることができます。

この制度は、１０年間にわたって住宅ローン残高の１％（長期優良住宅の認定を受けた
住宅は、１．２％)に相当する金額が、所得税から控除されるという制度です。
住宅ローンの所得税控除を受けるには、入居した翌年に確定申告が必要となりますが、会社員の場合は、２年目以降の確定申告の必要はなく、２年目以降は年末調整で手続きで所得税が減税されます。

ただ、住宅ローン減税はあくまでも、給料や報酬などの収入に対する所得税を減税するもので支払った所得税額以上の還付は受けられないので注意してくださいい。

控除の対象となる額は、新築や購入又は増改築等のために借り入れをした住宅ローンの年末残高の合計額を元に算出されます。また、当該住宅に実際に居住し始めた年以後の各年分の所得税から控除されます。

平成21年から本人が住む住宅（マイホーム）を購入したり新築すると、大幅に減税される税制措置が始まりました。

住宅ローン控除が開始された当初は、１０年間で最大１６０万円の所得税減税でしたが、平成21年からは、住宅ローン控除が大きく拡大されました。
また住宅の品質によっても控除額に差を持たせています。

長期優良住宅（第三者認定機関が認定）の場合（２０１１年度）は、

　・減税対象は、年末のローン残高の1.2％
　・10年間で最大６００万円
　・1年間最大６００万円、所得税分と住民税分の合計額

一般の住宅の場合（２０１１年度）は、

　・減税対象は、年末のローン残高の1.0％
　・10年間で最大400万円
　・1年間最大４０万円、所得税分と住民税分の合計額

の住宅ロン控除額となっています。

ただし、住宅を購入、新築した全ての人が、上記の金額が満額、減税されるわけではなく、いくつかの条件があります。決められています。

その１つ目は、住宅ローン残高で、この減税額は毎年12月31日時点の住宅ローン残高によって決まります。

２番目が、減税額と減税期間で、上記のように1年間で最大50万円～60万円、１０年間で最大４００万円～６００万円です。

また、減税期間は、ローン返済開始から１０年間です。
この他、住宅ローン残高は４０００万円が上限で、これを超える分は減税対象外です。

３番目に、所得税との関係では、住宅ローン減税額は、その年の所得税額が上限で、それを超えて控除されません。

住宅ローン控除を受けるためには、税務申告することが必要です。

この申請のためには、ある特定の必要書類が必要なので、これらが揃っているかを確認する必要があります。

具体的に住宅ローン控除の申請に必要な書類や物は、次の通りです。

・住民票の写し
・売買契約書（コピー）
・土地、家屋の登記簿謄本
・銀行からの借入金年末残高証明書
・昨年分の源泉徴収票
・印鑑
・本人名義の口座番号

もし、夫婦で住宅ローンを組んでいる場合は、二人とも確定申告が必要になるので必要な書類を2部ずつ揃える必要があるのかという問題があります。

土地と建物の登記簿謄本を取る場合には、１通につき1,000円の登記印紙代がかかります。
土地と建物では、2,000円です。

この点について、税務署に確認をとると、「本人と奥さんが同時に確定申告を提出するのであれば、一通はコピーで構わない」との回答を得ました。

確定申告は、サラリーマンの方にはなじみが無いと思われますが、思っているほど複雑で難しい物ではなく、
住所を管轄する税務署へ行くと、記入するためのコーナーが設けられ、職員の方が丁寧に説明してくれます。

確定申告が終了する間際には、相当混雑してゆっくりアドバイスを受けることが出来ないので、時間が許すなら、住宅ローン融資の手続きと記事を同じくして、確定申告の提出期間が始まる前に、一度じっくり住宅ローン控除の申請についてアドバイスを受けることをお勧めします。

住宅ローン控除によって、実際にどの位控除されるのでしょうか。
ここでは、実際に住宅ローン控除によってどのくらい控除され減税されるのか計算してみます。

例えば、年収５００万円で、妻と子供２人の家族構成で、住宅ローン借入残高が入居した12月末の住宅ローンの残高が３０００万円で、平成22年所得税の納税金額７万円の場合（所得税の課税対象額は会社員の場合、源泉徴収票で確認）

平成22年12月末の住宅ローンの対象残高は３０００万円で、住宅ローンの控除期間は、1年ごとの控除率は1.0％なので、控除最大可能額額＝３０００万円×1.0％＝３０万円となります。

もし、平成２２年の所得税が７万円、住民税が１５万円の場合では、所得税納付金額が７万円であり、控除可能額より低いので、所得税の７万円に住民税（９．７５万円。所得税の課税対象の額の５％＝１７．３万円より９．７５万円の方が少ないので、住宅ローン控除の規定により９．７５万円となる）を加算して、住宅ローン控除の控除額は、１６.７５万円となります。

住宅ローン控除は、１０年間続きますが、住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高や所得を基準に算出されるので、その後の住宅ローン控除額は、毎年計算しなければなりません。

東京スター銀行の住宅ローンはおまとめローンで有名な東京スター銀行の住宅ローンです。

金利はそれほど低いわけではないですが預金連動型などのユニークな制度が注目を集めています。

東京スター銀行といえばおまとめローンの方が有名ではありますが、最近は住宅ローンの方に力を入れているようです。

変動金利や固定金利などのプランもありますので、どのプランを選ぶかというのも大変重要になってくるかと思います。

金利選択は東京スター銀行以外の銀行でも非常に重要な住宅ローンのファクターになってきます。

市場動向などを見ながら、東京スター銀行に住宅ローンの借り換えを検討している方なども情報収集しておきましょう。

住宅ローンとして有名な銀行にソニー銀行の住宅ローンがあります。

雑誌などでもよく取り上げられるためご存知の方も多いかなと思います。

金利も低めに設定されているのがポイントです。住信SBIネット銀行と並んでランキングでも常連になっている銀行です。

ソニー銀行をはじめとして、ネット銀行が住宅ローンの金利ランキングでは上位に入っています。

手数料等が抑えられるからだと思われます。

ソニー銀行の住宅ローンは少し選択肢に入れておいた方がいいかなと思います。

比較をした上で選択をするという流れをしておいた方がリスクが少ないのではないかと思うのです。

住宅ローンならソニー銀行の口コミ評判を参考にするといいでしょうね。

住宅ローン減税で一番関心がある事柄は、何と言っても住宅ローン減税でどれ位の額が減税され、それによってどれ位の金額が還付されるのかということではないでしょうか。

住宅ローン減税でいくら還付されるのかは、借り入れた住宅ローンの年末時点の借入残高に応じて決定します。

住宅ローンは毎月返済をしていくので、当然のことながら年末の残高も徐々に減少して行きます。

そこで、還付される金額を計算するには，住宅ローンを細かくシミュレーションする必要も生じます。

また、繰上返済額を大きく行えば，その分残債務額が減少し、還付される所得税や住民税といった税金額が減少することもあります。

ただ、通常は住宅ローン金利の方が高いので、年末近くぎりぎりの多額の繰上返済でない限り、住宅ローン控除の還付を考えて繰上返済を行わないのは、通常不利であると言えます。

住宅ローン減税の還付については、住宅ローン控除の還付申告をしなければなりませんが、この還付申告は、期間が定められていないので、確定申告以前の２月１６日以前でも行えます。

ただ、住宅ローン減税には、確定申告が必要で、この申告書に問題が無ければ、申告書提出後１月程度で、税金の還付がなされます。

ただ、住宅ローン減税の所得税申告なす必要がありますが、住民税の方は、各地方公共団体が、申告に基づきて計算してくれるので、別途の申請は不要です。

住宅ローン減税で一番関心がある事柄は、何と言っても住宅ローン減税でどれ位の額が減税され、それによってどれ位の金額が還付されるのかということではないでしょうか。

住宅ローン減税でいくら還付されるのかは、借り入れた住宅ローンの年末時点の借入残高に応じて決定します。

住宅ローンは毎月返済をしていくので、当然のことながら年末の残高も徐々に減少して行きます。

そこで、還付される金額を計算するには，住宅ローンを細かくシミュレーションする必要も生じます。

また、繰上返済額を大きく行えば，その分残債務額が減少し、還付される所得税や住民税といった税金額が減少することもあります。

ただ、通常は住宅ローン金利の方が高いので、年末近くぎりぎりの多額の繰上返済でない限り、住宅ローン控除の還付を考えて繰上返済を行わないのは、通常不利であると言えます。

住宅ローン減税の還付については、住宅ローン控除の還付申告をしなければなりませんが、この還付申告は、期間が定められていないので、確定申告以前の２月１６日以前でも行えます。

ただ、住宅ローン減税には、確定申告が必要で、この申告書に問題が無ければ、申告書提出後１月程度で、税金の還付がなされます。

ただ、住宅ローン減税の所得税申告なす必要がありますが、住民税の方は、各地方公共団体が、申告に基づきて計算してくれるので、別途の申請は不要です。

住宅ローン減税の計算の前提になるのは、所得税を算出することです。まず御自分の得た所得の合計から給与所得控除額を計算します。

所得合計が１０００万円以上の計算式は、所得額×５％＋１７０万円、６６０万円～１０００万円であれば所得額×１０％＋１２０万円が給与所得控除額になります。

次に所得控除額を計算する必要があります。

この所得控除額には基礎控除と扶養控除があり、それらに保険料などの額を加えて算出します。

これには一定の金額があり、各税務署の冊子やホームページ等に詳しい説明があります。

それぞれの金額を出したら所得合計－給与所得控除額－所得控除額を計算して課税対象所得を算出します。

課税対象所得に所得税率をかけて控除額を差し引くと所得税がでます。

所得税率と控除額は課税対象所得が９００万円～１８００万円で３０％で１２３万円、１８００万円以上で４０％で２４９万円という具合に課税対象所得の額によって
控除比率が異なります。

住宅ローン減税の計算までが少し面倒な作業になりますが、所得税額が算出されたら住宅ローン減税の計算が開始できます。

住宅ローン減税では、住宅ローン借入金の年末残高に定められた控除率をかけた額が住宅ローン控除の金額となりますが、実際に支払うのは定率減税を差し引いた額になるので注意してください。